THÔNG BÁO

Về việc giải quyết một số nội dung tranh chấp

tại khu nhà ở xã hội phường Võ Cường, thành phố Bắc Ninh

1. Về quá trình tiếp nhận và xử lý thông tin

Ngay sau khi tiếp nhận thông tin từ một số cư dân đang sinh sống tại Khu nhà ở xã hội phường Võ Cường, thành phố Bắc Ninh (sau đây gọi tắt là chung cư Cao nguyên 2) do Công ty Cổ phần Cao nguyên Bắc Ninh làm chủ đầu tư về hiện tượng có một số nội dung tranh chấp liên quan đến việc quản lý, vận hành nhà chung cư, Sở Xây dựng đã làm việc với chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành của tòa nhà, đồng thời có văn bản số 185/SXD-QLN ngày 13/02/2023 gửi chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư để đề nghị phối hợp trả lời phản ánh của công dân.

Sau khi nhận được văn bản phúc đáp số 07/CV-CN ngày 23/02/2023 của chủ đầu tư (Ban Quản trị không có ý kiến phản hồi), Sở Xây dựng đã tổ chức rà soát sơ bộ các hồ sơ, tài liệu liên quan đến công tác bàn giao, quản lý, vận hành tại khu chung cư.

Ngày 01/3/2023, Sở Xây dựng nhận được đơn kiến nghị của 08 cư dân sinh sống tại Khu nhà ở xã hội tại phường Võ Cường, thành phố Bắc Ninh về việc tổ chức Hội nghị cư dân bất thường và làm rõ một số vấn đề thuộc chung cư Cao nguyên 2.

Qua sơ bộ đánh giá tình hình về những bất cập trong công tác quản lý, vận hành, Sở Xây dựng tiếp tục có văn bản số 312/SXD-QLN ngày 03/3/2023 gửi UBND thành phố Bắc Ninh về việc tổ chức Hội nghị cư dân bất thường và làm rõ một số vấn đề thuộc chung cư Cao nguyên 2, trong đó đề nghị UBND thành phố Bắc Ninh thực hiện một số nội dung như sau:

“1. Chỉ đạo UBND phường Võ Cường rà soát hoạt động của Ban Quản trị nhà chung cư được thành lập tại Quyết định số 1989/QĐ-UBND ngày 22/7/2019 của UBND thành phố; tổ chức triệu tập Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị nhiệm kỳ tiếp theo và hướng dẫn Ban Quản trị được bầu thực hiện trách nhiệm và quyền hạn theo quy định của pháp luật.

2. Chỉ đạo, phối hợp với các đơn vị liên quan rà soát tình trạng cư trú của toàn bộ các hộ dân hiện đang sinh sống trong chung cư Cao nguyên 2; tổ chức tuyên truyền, vận động, hướng dẫn người dân thực hiện nếp sống văn minh và trật tự xã hội; xử lý vi phạm (nếu có) theo quy định của pháp luật”.

Ngày 06/03/2023, UBND phường Võ Cường đã phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà tổ chức thành công cuộc đối thoại với cư dân, trong đó thống nhất hướng xử lý về những nội dung tranh chấp.

Tiếp đó, Sở Xây dựng đã có văn bản số 331/SXD-QLN ngày 08/3/2023 gửi chủ đầu tư về việc đề nghị chủ đầu tư báo cáo về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư Cao Nguyên 2; đồng thời yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ quy định của pháp luật trong việc xác định mức giá quản lý vận hành nhà chung cư.

Ngày 09/3/2023, UBND thành phố đã có văn bản số 476/UBND-QLĐT về việc giải quyết kiến nghị của cư dân, trong đó giao UBND phường Võ Cường, Công an thành phố và các phòng chuyên môn theo chức năng, nhiệm vụ được giao thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn, quản lý theo quy định.

2. Về nội dung và kết quả giải quyết tranh chấp

2.1. Về nội dung sơ bộ công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư:

- Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức ngày 24/4/2019, bầu ra Ban Quản trị gồm 12 thành viên (trong đó có 10 thành viên là cư dân), được UBND thành phố công nhận tại Quyết định số 1989/QĐ-UBND ngày 22/7/2019. Hội nghị nhà chung cư lần đầu đã thông qua một số nội dung quan trọng trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định.

- Ngày 05/9/2019, chủ đầu tư nhận được văn bản số 01/VBĐN-BQT đề ngày 28/8/2019 của Ban Quản trị đề nghị bàn giao hồ sơ nhà chung cư và các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư. Chủ đầu tư đã có văn bản phúc đáp số 36/CV-CN ngày 10/9/2019 và số 40/CV-CN ngày 04/10/2019, trong đó đề nghị Ban Quản trị cử người tiếp nhận hồ sơ và cung cấp số tài khoản hợp pháp để tiếp nhận quỹ bảo trì. Tuy nhiên Ban Quản trị không có văn bản phản hồi.

- Ngày 02/11/2019 chủ đầu tư đã tổ chức cuộc họp với Ban Quản trị, trong đó đề nghị Ban Quản trị mở tài khoản tiếp nhận quỹ bảo trì, có văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì, và một số nội dung khác.

- Ngày 28/12/2020, chủ đầu tư tổ chức cuộc họp với Ban Quản trị (theo giấy mời họp ngày 23/12/2020) về việc quản lý, điều hành, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy… Tuy nhiên cả 10 thành viên của Ban Quản trị là cư dân đều không có mặt.

- Ngày 04/01/2021, chủ đầu tư có văn bản số 01/CV-CN gửi các thành viên Ban Quản trị đề nghị phối hợp. Tuy nhiên Ban Quản trị không có văn bản và động thái phản hồi.

- Ngày 08/01/2021 chủ đầu tư đã tổ chức cuộc họp với ông Lê Văn Điệp, Trưởng ban Quản trị để thống nhất một số nôi dung trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

- Ngày 11/02/2023, chủ đầu tư tổ chức cuộc họp với cư dân chung cư Cao nguyên 2, trong cuộc họp cư dân đã yêu cầu chủ đầu tư giữ nguyên giá dịch vụ, việc điều chỉnh giá dịch vụ sẽ được thảo luận trong Hội nghị nhà chung cư tới.

- Ngày 15/02/2023, chủ đầu tư có văn bản số 04/CV-CN gửi Ban Quản trị và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, trong đó thông báo “việc điều chỉnh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư sẽ được thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư bất thường. Sau ngày 28/3/2023 nếu chưa tổ chức dược Hội nghị nhà chung cư, Công ty sẽ thực hiện điều chỉnh mức thu phí quản lý, vận hành nhà chung cư theo đơn giá mới là 5.000 đồng/m2/tháng”.

- Sau khi chủ đầu tư có thông báo trên, cư dân đã có động thái không đồng tình, bao gồm gửi đơn kiến nghị đến UBND phường và các cấp, các ngành, tổ chức tập trung đông người tại sảnh chính của khu chung cư vào ngày 04/3/2023.

- Ngày 06/03/2023, UBND phường Võ Cường đã phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành tòa nhà tổ chức thành công cuộc đối thoại với cư dân, trong đó thống nhất hướng xử lý về những nội dung mâu thuẫn. Tại cuộc họp cư dân đã yêu cầu UBND phường triệu tập Hội nghị nhà chung cư để quyết định các nội dung liên quan đến quản lý nhà chung cư; yêu cầu chủ đầu tư giữ nguyên giá dịch vụ, việc điều chỉnh giá dịch vụ sẽ được thảo luận trong Hội nghị nhà chung cư tới.

Như vậy, tính đến trước thời điểm chủ đầu tư có văn bản số 04/CV-CN ngày 15/02/2023, tại khu chung cư Cao nguyên 2 không phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện. Mâu thuẫn chỉ phát sinh sau khi chủ đầu tư đơn phương thông báo nâng giá dịch vụ quản lý, vận hành.

2.2. Về kết quả sơ bộ giải quyết tranh chấp

Theo kết quả cuộc họp của cư dân với chủ đầu tư và UBND phường được tổ chức ngày 06/03/2023, những mâu thuẫn cơ bản đã được thống nhất như sau:

- Về quản lý quỹ bảo trì: Theo báo cáo của chủ đầu tư, do Ban Quản trị chưa lập tài khoản theo Điều 36 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư tại văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/9/2021 của Bộ Xây dựng. Do vậy, hiện nay chủ đầu tư vẫn giữ quỹ bảo trì tại tài khoản tạm quản lý quỹ bảo trì của chủ đầu tư, sau khi Ban Quản trị thành lập xong tài khoản, chủ đầu tư sẽ thực hiện việc quyết toán kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật.

Trong thời gian chưa bàn giao quỹ bảo trì, chủ đầu tư đã thực hiện chi quỹ bảo trì tạm tính là 436.092.280 đồng (gồm các công việc: Bảo dưỡng hệ thống PCCC, thang máy), chi phí cụ thể sẽ được chủ đầu tư và Ban Quản trị quyết toán theo quy định.

- Về đơn vị quản lý vận hành: Hiện nay chủ đầu tư vẫn thực hiện công tác quản lý vận hành do Ban Quản trị chưa lựa chọn và ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành mới (chủ đầu tư đã bổ sung ngành nghề kinh doanh phù hợp, đã có quyết định thành lập Ban Quản lý).

Sau khi Ban Quản trị mới được thành lập, Ban Quản trị sẽ rà soát các điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư để ký kết hợp đồng quản lý, vận hành theo quy định của pháp luật.

- Về việc tăng giá dịch vụ quản lý vận hành: Chủ đầu tư tự quyết định tăng giá dịch vụ quản lý vận hành mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư là không đúng quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư đã thống nhất tại cuộc họp ngày 06/03/2023 về việc không tăng giá đến khi được Hội nghị nhà chung cư thông qua; Hội nghị nhà chung cư sẽ xem xét, quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành theo quy định của pháp luật.

- Về hoạt động của Ban Quản trị và Hội nghị nhà chung cư: Từ ngày thành lập đến nay, Ban Quản trị không thực hiện các chức trách, nhiệm vụ được giao theo quy định của pháp luật, không triệu tập Hội nghị Nhà chung cư để quyết định các vấn đề quan trọng của nhà chung cư.

Tại cuộc họp với chủ đầu tư và cư dân ngày 06/03/2023, UBND phường Võ Cường đã thống nhất về việc triệu tập Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị và quyết định những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư và giải quyết thỏa đáng những mâu thuẫn hiện nay trên cơ sở quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị được quy định tại khoản 1, Điều 104, Luật Nhà ở 2015:

“a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.

đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.”

Ngày 10/3/2023, UBND phường Võ Cường đã có văn bản số 49/CV-UBND gửi chủ đầu tư, Ban Quản trị, toàn thể cư dân tại khu chung cư về việc chuẩn bị các điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư và bầu Ban Quản trị (dự kiến trong tháng 3/2023).

3. Định hướng quản lý trong thời gian tới

Trong thời gian qua, Sở Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản nhắc nhở, đôn đốc, hướng dẫn UBND các cấp, các chủ đầu tư, các Ban Quản trị nhà chung cư trong việc tuân thủ quy định của pháp luật.

Nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân sinh sống tại các khu chung cư trên địa bàn tỉnh nói chung, tại chung cư Cao nguyên 2 nói riêng; đồng thời nhằm đảm bảo an ninh chính trị và trật tự xã hội, trong thời gian tới Sở Xây dựng sẽ tiếp tục thực hiện một số nội dung:

- Tích cực tuyên truyền, phổ biến pháp luật, tổ chức các cuộc tập huấn nghiệp vụ cho các thành viên Ban Quản trị, UBND các phường trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư;

- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, phối hợp với UBND các huyện, thành phố và cộng đồng dân cư kịp thời giải quyết các khó khăn vướng mắc đồng thời ngăn chặn, xử lý các hành vi vi phạm trong quá trình quản lý và sử dụng nhà chung cư đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Để thực hiện tốt hơn nữa công tác quản lý nhà nước trong các lĩnh vực xây dựng nói chung và lĩnh vực quản lý nhà ở nói riêng, trên tinh thần thượng tôn pháp luật và không có vùng cấm, Sở Xây dựng mong muốn người dân và các cơ quan báo chí tiếp tục chia sẻ, cung cấp thông tin, phối hợp với Sở Xây dựng nhằm phát hiện và xử lý nghiêm minh đối với những hành vi vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân có liên quan, góp phần đảm bảo an sinh xã hội và phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Sở Xây dựng Bắc Ninh trân trọng cảm ơn sự phối hợp và chia sẻ của người dân và các cơ quan báo chí./.

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản