Tốc độ đô thị hóa nhanh, nhiều dự án thi công xen kẽ trong khu dân cư khiến không ít hộ dân rơi vào cảnh tường nứt, nền lún, nhà nghiêng sau khi hàng xóm khởi công ép cọc, đào móng. Đây không chỉ là chuyện kỹ thuật – mà còn là câu chuyện pháp lý và quyền lợi chính đáng của người dân.
Khi nhà mình có nguy cơ bị ảnh hưởng, người dân cần làm gì, và có quyền yêu cầu những gì từ chủ đầu tư công trình liền kề? Tác giả xin tổng hợp một số nội dung chủ yếu để người dân tham khảo, chủ động phòng ngừa, xử lý và bảo vệ tài sản của mình.
NGƯỜI DÂN NÊN LÀM GÌ – QUY TRÌNH 4 BƯỚC, NGẮN GỌN
- Ghi nhận hiện trạng & làm việc sớm với chủ đầu tư/nhà thầu: Chủ động ghi nhận hiện trạng nhà mình bằng ảnh, video và yêu cầu chủ đầu tư lập biên bản khảo sát hiện trạng có hai bên cùng ký (ảnh, video, thước đo khe nứt; ghi rõ thời điểm). Yêu cầu cung cấp biện pháp thi công an toàn và đầu mối kỹ thuật tiếp nhận phản ánh. (Căn cứ Điều 111, 115 Luật Xây dựng; QCVN 18).
- Khi thi công gây rung lắc mạnh, nứt xuất hiện: Yêu cầu dừng thi công tạm thời để kiểm tra an toàn (căn cứ Điều 115 khoản 2). Đồng thời lập biên bản có chữ ký hai bên và nhân chứng (tổ dân phố/ban quản trị).
- Đề nghị cơ quan nhà nước vào cuộc nếu không được hợp tác: Gửi đơn đề nghị kiểm tra đến UBND phường/xã hoặc Sở Xây dựng nêu rõ: công trình, nhà thầu, biểu hiện lún nứt, đề nghị buộc áp dụng biện pháp an toàn và xử lý vi phạm theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.
- Kiểm định & bồi thường: Thuê tổ chức kiểm định độc lập xác định nguyên nhân, mức độ thiệt hại; thương lượng bồi thường theo Điều 589, 605 Bộ Luật Dân sự; nếu không thống nhất, người dân có quyền khởi kiện tại Tòa án.
NGUYÊN TẮC PHÁP LÝ CHỦ YẾU
- Bảo đảm an toàn cho công trình liền kề là nghĩa vụ bắt buộc trong thi công: Luật Xây dựng quy định thi công phải “bảo đảm an toàn cho… các công trình liền kề; có biện pháp hạn chế thiệt hại khi xảy ra sự cố” (Điều 111 khoản 2) và nhà thầu phải thực hiện biện pháp bảo đảm an toàn cho công trình đang xây dựng và công trình liền kề (Điều 115 khoản 3).
- Công trường phải được quản lý, rào chắn, biển báo… để không gây ảnh hưởng xấu đến khu vực xung quanh (Điều 109 Luật Xây dựng).
- Quy chuẩn kỹ thuật QCVN 18:2021/BXD (được ban hành kèm theo Thông tư 16/2021/TT-BXD ngày 20/12/2021 của Bộ Xây dựng) yêu cầu đảm bảo an toàn cho người ở công trường và khu vực lân cận công trường trong quá trình thi công.
- Trách nhiệm dân sự bồi thường: Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ sở hữu/đơn vị quản lý/ sử dụng công trình (và người thi công nếu có lỗi) phải bồi thường khi nhà cửa, công trình xây dựng gây thiệt hại cho người khác (Điều 605); mức bồi thường về tài sản căn cứ Điều 589 (tài sản hư hỏng, lợi ích bị mất, chi phí khắc phục…).
- Xử phạt hành chính khi thi công vi phạm (không phép, sai phép, cơi nới lấn chiếm, không bảo đảm an toàn…): theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ.
NGƯỜI DÂN CÓ THỂ YÊU CẦU GÌ TỪ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH LÂN CẬN?
Yêu cầu áp dụng biện pháp phòng ngừa ngay từ giai đoạn chuẩn bị thi công
- Căn cứ Điều 111 khoản 2 & Điều 115 khoản 3 Luật Xây dựng và QCVN 18: chủ đầu tư/nhà thầu phải lập, trình duyệt và thực hiện biện pháp thi công đảm bảo an toàn cho công trình liền kề, bố trí rào chắn, kiểm soát rung chấn, tiếng ồn, nước ngầm, tải trọng đào đắp…
- Người dân có quyền yêu cầu công khai biện pháp này và thực hiện đầy đủ (Quyền yêu cầu thông tin này được quy định tại Luật Tiếp cận thông tin 2016, vì đây là thông tin liên quan trực tiếp đến an toàn, môi trường sống, quyền lợi hợp pháp của công dân. Trong trường hợp chủ đầu tư là tổ chức thực hiện dự án được cấp phép, hoặc thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan nhà nước (UBND, Sở Xây dựng, Ban QLDA...), người dân có thể đề nghị Sở Xây dựng, UBND phường/xã cho biết biện pháp thi công, hồ sơ an toàn công trình mà chủ đầu tư đã đăng ký/phê duyệt.
Yêu cầu “khảo sát - lập hồ sơ hiện trạng” nhà liền kề trước khi khởi công
- Đây là biện pháp quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của người dân, tạo căn cứ xác định nguyên nhân khi xảy ra nứt, lún sau này. Người dân có thể yêu cầu chủ đầu tư/nhà thầu tiến hành: Khảo sát, đo đạc, chụp ảnh, lập biên bản hiện trạng nhà mình và công trình liền kề, có chữ ký xác nhận của hai bên và nhân chứng, tốt nhất có đại diện chính quyền phường/xã chứng kiến.
- Từ Thông tư 39/2009/TT-BXD (Điều 8) và Thông tư 05/2015/TT-BXD (Điều 8) quy định rõ ràng việc kiểm tra hiện trạng công trình liền kề trước khi thi công nhà ở, gồm ghi nhận tình trạng nứt, lún, thấm… để “làm căn cứ giải quyết tranh chấp nếu có”. Cả hai thông tư này đã hết hiệu lực thi hành, hiện nay chưa có thông tư thay thế, tuy nhiên tại Luật Xây dựng năm 2014 khi đặt ra nghĩa vụ an toàn cho công trình liền kề: nếu chủ đầu tư/nhà thầu không khảo sát, không lập biện pháp phòng ngừa thì khó đáp ứng nghĩa vụ đó (Điều 111, Điều 115; Nghị định 06/2021/NĐ-CP, Điều 40 – yêu cầu đánh giá mức độ an toàn công trình khi có dấu hiệu hư hỏng hoặc nguy hiểm; QCVN 18:2021/BXD – quy định về việc quan trắc, đo đạc lún, nghiêng đối với công trình và công trình liền kề). Do vậy, khi công trình lân cận chuẩn bị thi công, người dân có thể đề nghị hoặc yêu cầu phối hợp việc kiểm tra hiện trạng nhà mình để bảo vệ quyền lợi.
Yêu cầu dừng thi công khi có dấu hiệu mất an toàn
- Chủ đầu tư có trách nhiệm tạm dừng/đình chỉ thi công khi phát hiện sự cố hoặc dấu hiệu vi phạm quy định về an toàn; đồng thời phối hợp khắc phục và thông báo cơ quan chức năng (Điều 115 khoản 2 Luật Xây dựng). Người dân được quyền kiến nghị dừng thi công nếu thi công gây rung, lún, nứt, đe doạ an toàn nhà cửa, hạ tầng kỹ thuật sát cạnh.
Lưu ý: Người dân không có thẩm quyền yêu cầu dừng thi công, nhưng có quyền kiến nghị cơ quan quản lý yêu cầu chủ đầu tư tạm dừng để đảm bảo an toàn:
- Việc phải dừng thi công khi có nguy cơ sự cố (căn cứ trực tiếp): Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) – Điều 115 khoản 2: Khi xảy ra sự cố công trình hoặc phát hiện có nguy cơ gây sự cố, chủ đầu tư, nhà thầu thi công phải tạm dừng thi công để khắc phục và báo cáo cơ quan có thẩm quyền.
- Phải bảo đảm an toàn cho công trình liền kề/khu vực lân cận (căn cứ bao trùm):
+ Luật Xây dựng – Điều 111 khoản 2: Thi công phải bảo đảm an toàn cho người, thiết bị, công trình liền kề, công trình hạ tầng kỹ thuật; có biện pháp cần thiết hạn chế thiệt hại khi xảy ra sự cố. Khi không bảo đảm an toàn thì việc tạm dừng để khắc phục là hệ quả bắt buộc theo Điều 115 nêu trên.
+ QCVN 18:2021/BXD (ban hành kèm Thông tư 16/2021/TT-BXD): quy chuẩn bắt buộc áp dụng về an toàn trong thi công, yêu cầu bảo vệ khu vực lân cận công trường. Khi không bảo đảm an toàn theo quy chuẩn, nhà thầu phải ngừng công việc và khắc phục (nguyên tắc an toàn nghề nghiệp trong quy chuẩn). Người dân có thể trích dẫn văn bản ban hành quy chuẩn để khẳng định nghĩa vụ này.
- Kiến nghị, phản ánh theo quy định của Luật Tiếp công dân 2013, Luật Khiếu nại 2011 hoặc Luật Tố cáo 2018 (khi tố cáo hành vi vi phạm pháp luật), …
- Thẩm quyền và cơ chế “buộc dừng/đình chỉ” qua xử phạt VPHC: Khi phát hiện vi phạm trong thi công (không đảm bảo an toàn, không phép/sai phép, gây hư hỏng công trình lân cận…), cơ quan có thẩm quyền xử phạt theo Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng (số 16/2022/NĐ-CP); cùng với hình phạt tiền còn có biện pháp ngăn chặn/khắc phục, trong thực tiễn bao gồm buộc tạm dừng/đình chỉ thi công để bảo đảm an toàn và khắc phục vi phạm. Người dân có thể kiến nghị UBND cấp xã/phường, Sở Xây dựng kiểm tra và áp dụng biện pháp dừng khi có căn cứ.
Yêu cầu kiểm định độc lập & giám định nguyên nhân
- Khi xảy ra nứt, lún, nghiêng… người dân có quyền thuê tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực kiểm định xây dựng (được cấp chứng chỉ năng lực hoạt động theo quy định) để xác định nguyên nhân và mức độ thiệt hại. Báo cáo kiểm định là chứng cứ quan trọng khi thương lượng bồi thường hoặc khiếu nại, khởi kiện.
- Khi có tranh chấp, khởi kiện, Cơ quan có thẩm quyền yêu cầu hoặc cho phép “giám định tư pháp” (theo Điều 22 Luật Giám định tư pháp 2012, Điều 102 BLTTDS 2015). Lúc đó, kết quả kiểm định kỹ thuật ban đầu của người dân trở thành cơ sở chứng cứ, hoặc là căn cứ để Tòa án ra quyết định trưng cầu giám định tư pháp.
Yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra, xử lý vi phạm
Nếu công trình liền kề thi công không đúng phép, gây nguy cơ mất an toàn hoặc đã gây thiệt hại, người dân được quyền gửi kiến nghị, đơn phản ánh đến UBND phường/xã hoặc Đội Thanh tra Xây dựng địa bàn. Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm kiểm tra hiện trường, nếu phát hiện vi phạm thì yêu cầu dừng thi công, khắc phục và xử phạt.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định (Điều 605 và Điều 589 Bộ Luật Dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan).
“Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra
Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”
“Điều 589. Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm
Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:
1. Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.
2. Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.
3. Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.
4. Thiệt hại khác do luật quy định.”
Việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình giúp người dân chủ động phòng ngừa rủi ro, tránh tranh chấp đáng tiếc, chủ động bảo vệ tài sản, đồng thời cũng giúp các chủ đầu tư, nhà thầu thi công tuân thủ đúng quy định, góp phần xây dựng môi trường đô thị an toàn, văn minh và bền vững.
