Đô thị phát triển – Quản lý nhà chung cư ngày càng quan trọng
Những năm gần đây, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, số lượng nhà chung cư tăng rất nhanh tại các đô thị trên cả nước, trong đó có tỉnh Bắc Ninh. Chung cư không chỉ là nơi ở của hàng chục nghìn hộ gia đình, mà còn là biểu tượng cho lối sống văn minh, hiện đại.
Để một tòa nhà chung cư vận hành ổn định, an toàn và sạch đẹp, hàng loạt dịch vụ phải được duy trì thường xuyên: bảo vệ, vệ sinh, điện nước khu chung, vận hành thang máy, chiếu sáng công cộng, chăm sóc cây xanh, thu gom rác thải, bảo trì hạ tầng kỹ thuật… Tất cả những chi phí này được tổng hợp thành giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư – một yếu tố tưởng chừng nhỏ, nhưng lại tác động trực tiếp đến đời sống hàng ngày của cư dân.
Tại các khu đô thị, tùy theo loại hình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và chất lượng dịch vụ, mức giá dịch vụ có sự khác nhau. Đối với các nhà chung cư thương mại, giá dịch vụ dao động từ 4.000 – 15.000 đồng/m²/tháng; đối với nhà ở xã hội, mức giá thường thấp hơn, đảm bảo phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp, giá dịch vụ dao động khoảng từ 1.000 – 10.000 đồng/m²/tháng.
Tuy nhiên, giữa cư dân và đơn vị quản lý đôi khi vẫn nảy sinh bất đồng: cư dân mong muốn giá thấp, còn đơn vị vận hành cần đảm bảo đủ chi phí duy trì dịch vụ. Do đó, điều quan trọng là sự đối thoại, chia sẻ, thỏa thuận công bằng, dựa trên nguyên tắc hài hòa lợi ích và tuân thủ pháp luật.
Bắc Ninh hiện có hàng chục khu nhà chung cư đang vận hành, trong đó nhiều khu là nhà ở xã hội cho thuê hoặc để bán. Để đảm bảo công tác quản lý đồng bộ, tỉnh đã chỉ đạo Sở Xây dựng phối hợp với các địa phương, chủ đầu tư, Ban quản trị rà soát, cập nhật và ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới, phù hợp thực tế.
Mục tiêu là hướng tới mức giá hợp lý, công khai, phản ánh đúng chất lượng dịch vụ, đồng thời nâng cao năng lực của đơn vị quản lý, khuyến khích ứng dụng công nghệ trong quản lý tòa nhà, giúp cư dân được phục vụ tốt hơn với chi phí tối ưu.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là gì?
Theo quy định tại Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/ 7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là khoản tiền mà các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ phải nộp hàng tháng để chi trả cho các hoạt động quản lý, vận hành, bảo trì và duy trì hạ tầng, tiện ích chung của tòa nhà.
Mức giá này không bao gồm các khoản chi phí riêng của từng hộ gia đình như điện, nước, internet, truyền hình, gas hay gửi xe (trừ khi có thỏa thuận khác).
Giá dịch vụ được tính toán trên cơ sở diện tích sử dụng căn hộ (đồng/m²/tháng) và phải phù hợp với chất lượng dịch vụ, quy mô công trình, cấp công trình và vị trí địa lý.
Một mức giá dịch vụ hợp lý cần phản ánh đúng các chi phí thực tế cho hoạt động quản lý, vận hành tòa nhà. Thông thường, cấu thành giá dịch vụ quản lý chung cư gồm các khoản chi phí:
- Chi phí nhân công quản lý, vận hành: lương, bảo hiểm, đồng phục cho đội ngũ bảo vệ, lễ tân, kỹ thuật, vệ sinh.
- Chi phí điện, nước khu vực công cộng: thang máy, chiếu sáng hành lang, sân vườn, bơm nước sinh hoạt.
- Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên thiết bị chung: thang máy, hệ thống PCCC, máy bơm, camera, cổng ra vào.
- Chi phí hành chính, quản lý: văn phòng, máy tính, thiết bị và phần mềm quản lý, vật tư tiêu hao, văn phòng phẩm, chi phí công cụ dụng cụ.
- Dự phòng rủi ro, hao mòn tài sản phục vụ dùng chung.
- Chi phí hợp lý khác.
Tất cả các khoản này đều phải công khai minh bạch, được Ban quản trị và cư dân thông qua trước khi áp dụng.
Minh bạch – yếu tố cốt lõi trong quản lý dịch vụ
Pháp luật quy định rõ: đơn vị quản lý vận hành phải lập dự toán thu – chi hằng năm, báo cáo Ban quản trị và công khai với cư dân; niêm yết bảng giá dịch vụ, nội dung dịch vụ cụ thể tại khu vực sinh hoạt chung; và có báo cáo quyết toán định kỳ. Việc công khai minh bạch giúp tạo niềm tin, phát huy vai trò giám sát của cư dân, góp phần xây dựng cộng đồng văn minh, đoàn kết.
Giá dịch vụ chung cư không chỉ là “khoản phí”, mà là chi phí để duy trì sự tiện nghi, an toàn và văn minh đô thị. Khi cư dân, Ban quản trị và đơn vị vận hành cùng đồng hành, hiểu rõ quyền – nghĩa vụ của mình, cuộc sống trong các khu nhà chung cư sẽ hài hòa, thân thiện.
Khung giá dịch vụ quản lý vận hành – Công cụ quản lý minh bạch, công bằng
Theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn. Đây là cơ sở để các chủ đầu tư, đơn vị quản lý và Ban quản trị tòa nhà xác định mức giá cụ thể, phù hợp với quy mô công trình, tiêu chuẩn dịch vụ và vị trí địa lý.
Tại tỉnh Bắc Ninh, Sở Xây dựng đang chủ trì soạn thảo và lấy ý kiến góp ý đối với Dự thảo Quyết định của UBND tỉnh ban hành Quy định khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư, nhằm đáp ứng yêu cầu thực tế, tăng cường quản lý và nâng cao chất lượng phục vụ cư dân.
Khung giá dịch vụ mới được xây dựng trên các nguyên tắc:
- Phù hợp với mặt bằng giá thị trường trên địa bàn tỉnh và khu vực lân cận;
- Tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý cho vận hành, bảo trì, an toàn, vệ sinh và quản lý;
- Đảm bảo quyền lợi cư dân, đồng thời khuyến khích đơn vị vận hành nâng cao chất lượng dịch vụ và ứng dụng công nghệ quản lý tòa nhà hiện đại.
Nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch và huy động trí tuệ, sự tham gia của các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân trong quá trình xây dựng Quy đinh khung giá, Sở Xây dựng đã đăng tải Dự thảo ban hành Quy định để công khai và xin ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng văn bản trên địa bàn tỉnh. Mọi ý kiến đóng góp của quý cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân sẽ được Sở Xây dựng tổng hợp, nghiên cứu và tiếp thu để hoàn thiện dự thảo trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, ban hành.
Nội dung Dự thảo Quyết định được đăng tải công khai trên: Cổng thông tin điện tử của tỉnh Bắc Ninh: https://bacninh.gov.vn (tại mục: Lấy ý kiến văn bản dự thảo).
Ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và công dân gửi văn bản về Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh, địa chỉ: Tầng 15-18 Tòa nhà 21 tầng Khu liên cơ quan, phường Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh, hoặc gửi qua địa chỉ thư điện tử: sxd@bacninh.gov.vn
